2ماه است که پیداکردن خانه‌ای اجاره‌ای با قیمت مناسب دغدغه اصلی‌شان شده است. یک‌سال قبل واحدی 60متری در طبقه چهارم آپارتمان، برای شروع زندگی آرشام و نسترن اجاره‌بهای مناسبی داشت، اما امسال و در آستانه سال دوم زندگی مشترک این زوج، اجاره‌بها ناگهان در شهر همدان سیر صعودی یافت و آنان را مستاصل کرد.
آرشام می‌گوید: «همه مناطق شهر را گشته‌ایم، اما با 4میلیون تومان پول‌پیش نتوانستیم خانه‌ای پیدا کنیم که اجاره ماهانه‌اش زیر 200هزار تومان باشد». نسترن اضافه می‌کند: «بیشتر خانه‌هایی که به ما معرفی می‌شوند کوچکند و نقص معماری، کمبود امکانات یا نورگیری ضعیف دارند، با این حال اجاره‌بهای‌شان خیلی بالاست».سال گذشته این زوج با 3میلیون تومان رهن و 150هزار تومان اجاره توانستند درآمد و هزینه‌های خود را مدیریت کنند، اما اکنون صاحبخانه برای تمدید قرارداد 4میلیون تومان پول پیش و 250هزار تومان اجاره مطالبه کرده و مجالی برای ماندنشان باقی نگذاشته است. «ما پول رهن خانه را از هدایای ازدواج‌مان تهیه کردیم، اما آیا این بخت با بقیه زوج‌های جوان هم هست؟ همه آنقدر کادوی نقدی یا سکه می‌گیرند که بتوانند پول پیش خانه را با آن فراهم کنند؟» این پرسش مشترک آرشام و نسترن است ؛حال باید دید آیا مقام مسئولی پیدا می‌شود که بتواند یا بخواهد به این پرسش پاسخ دهد.
حمیدرضا، جوانی است که تازه عقد کرده و قرار است تا چند ماه دیگر ازدواج کند. او اکنون به همراه همسرش به‌دنبال خانه اجاره‌ای مناسب می‌گردد، آنها باید خانه‌ای با اجاره 100هزار تومان پیدا کنند وگرنه نمی‌توانند از عهده مخارج زندگی بربیایند. این در حالی است که به گفته علی الهی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان، صاحبخانه‌ها امسال با توجه به کاهش نرخ سود بانکی بیشتر تمایل به افزایش اجاره ماهانه دارند و با زیاد کردن مبلغ رهن موافق نیستند که همین عامل باعث ایجاد مشکل برای مستاجران شده است.
حمیدرضا می‌گوید: «مشاوران املاک، رهن 7میلیون تومان و اجاره 100هزار تومان را کافی نمی‌دانند و ما را از گشتن به‌دنبال خانه اجاره‌ای با این شرایط در همدان ناامید کرده‌اند».
او به شهرک‌های اطراف شهر هم سر زده است، اما دوری راه تا محل کارش او را از اجاره خانه در این مناطق بازمی‌دارد. حمیدرضا می‌پرسد: «با این وضع، زوج‌هایی که پس‌انداز ندارند و می‌خواهند زندگی مشترکشان را شروع کنند، چقدر زیر بار بدهی، وام و اجاره خانه دوام خواهند آورد؟»
افزایش 35درصدی اجاره بها
سال80 می‌شد با پرداخت 200هزار تومان به ازای هر مترمربع در همدان صاحبخانه شد، اما الان آن نرخ به یک‌میلیون و 200هزار تومان رسیده است. همچنین 5سال پیش میزان اجاره یک واحد با متراژ متوسط در خیابان میرزاده عشقی که نزدیک به مرکز شهر است، ماهانه 50هزار تومان (با یک‌میلیون تومان پول پیش) بود که الان به 400هزار تومان اجاره تغییر یافته است.
اما این روزها میزان اجاره‌بها و رهن در مناطق بالای شهر همدان به یک‌میلیون و 500 هزار تومان هم می‌رسد و حداقل اجاره‌بها و رهن در مناطق حاشیه شهر یک‌میلیون و 50هزار تومان است. افزایش اجاره‌بها در همدان سبب افزایش 20درصدی قیمت ملک نیز شده که این وضع مستاجران همدانی را از رؤیای خانه‌دار شدن بیشتر از گذشته دور کرده است.
بنا بر گزارشی که مرکز آمار ایران منتشر کرده است، شاخص قیمت مسکن و اجاره‌بها در کل کشور در 12ماه منتهی به اسفند89 به ترتیب 6/2 و 16/1درصد افزایش پیدا کرده است.
همچنین میانگین تورم قیمت مسکن و اجاره‌بها در کل کشور در 12ماه منتهی به فروردین90 نیز به ترتیب 6/8درصد و 6/7درصد اعلام شده و این در حالی است که نرخ تورم ماهانه مسکن در شروع سال89 بین 6/0 تا 8/0درصد در نوسان بوده است.
تورم و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز از دلایلی است که از نظر رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها تاثیر گذاشته است. علی الهی میانگین افزایش نرخ اجاره‌بها در شهرستان همدان را 20درصد اعلام و تصریح می‌کند که در مرکز همدان افزایش اجاره به 35درصد هم می‌رسد.
به گفته الهی، روزانه به‌طور میانگین 50قرارداد ملکی در 800بنگاه معاملات ملکی شهرستان همدان ثبت می‌شود که از میان آنها 30مورد مربوط به اجاره است. وی با تاکید بر اینکه نرخ اجاره را موجر تعیین می‌کند، می‌افزاید: «امسال تعداد قراردادهای تمدید اجاره در مقایسه با آغاز اجاره بیشتر شده است و در تمدیدها معمولا 10درصد به مبلغ سال گذشته اضافه می‌شود». علی‌اکبر قلی‌زاده، عضو هیأت علمی دانشگاه بوعلی‌سینا، درباره دلیل افزایش اجاره‌بها در ماه‌های اخیر می‌گوید: «پیش از این افزایش قیمت خانه به صورت جهشی اتفاق می‌افتاد، سپس با گذشت چند ماه یا در سال بعد، بازار مسکن با افزایش تدریجی اجاره روبه‌رو می‌شد، اما این بار، اجاره‌ها یکباره افزایش یافته است».
وی اضافه می‌کند: «معمولا شوک‌ها به صورت جهشی قیمت مسکن را افزایش می‌دهد و بالا رفتن هزینه‌های تولید، سبب افزایش تدریجی قیمت می‌شود. بعد از شوک سال86 قیمت رسمی مسکن با وجود افزایش سالانه هزینه‌های تولید، ثابت ماند و در مواردی کاهش نیز یافت. بنابراین، افزایش اخیر قیمت مسکن ممکن است به‌دلیل فشارهای ناشی از بالارفتن هزینه تولید مسکن باشد و افزایش اجاره‌بها نیز جبران تدریجی شوک قبلی قیمت مسکن و همچنین اثر تورم بر درآمد مالکان به شمار می‌رود.
طرح‌های جلوگیری از افزایش اجاره‌بها
طرح‌های مسکن مهر، ممنوع شدن افزایش بیش از 9درصدی اجاره‌بها و انعقاد قراردادهای 2ساله از راهکارهایی است که دولت برای کنترل بهای مسکن و اجاره ارائه کرده است، اما این طرح‌ها دست‌کم، در همدان هنوز نتوانسته است نقش کنترل‌کننده‌ای بر قیمت مسکن و اجاره داشته باشد. بر اساس اعلام دفتر اطلاع‌رسانی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، تولید واحدهای مسکونی استیجاری و اجاره به شرط تملیک، یکی از راهکارهایی به شمار می‌رود که خانوارهای با درآمد متوسط به پایین می‌توانند از طریق آن صاحب مسکن شوند، اما به‌دلیل فراگیر نشدن، محدودیت منابع و بی‌برنامگی، ساخت واحدهای استیجاری به حالت رکود درآمده است.از طرف دیگر با اجرای آزمایشی طرح اعمال محدودیت 9درصدی اجاره‌بها در پایتخت از ابتدای تیرماه، نگرانی از ایجاد بازار غیررسمی اجاره خانه گسترش یافته است؛ به‌طوری که برخی موجران به تنظیم اجاره‌نامه‌های جدیدی می‌پردازند که در بنگاه‌های مسکن ثبت نمی‌شود. آنان با پشت‌نویسی برگه‌های اجاره سال قبل، اجاره‌بها را با توافق مستاجر تعیین می‌کنند.
مسکن مهر نیز از دیگر طرح‌های کنترل بازار مسکن و اجاره است. سال گذشته 2هزار و 235واحد مسکن مهر تحویل متقاضیان همدانی شده است و طبق وعده مسئولان همدان امسال قرار است بیش از 17هزار و 300واحد مسکن مهر در استان همدان به بهره‌برداری برسد. رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان در این‌باره می‌گوید: «اگر مسئولان همدان به وعده‌های خود در قبال تحقق مسکن مهر تا پایان سال جاری عمل کنند، برخی از مستاجران صاحب خانه می‌شوند و مقداری از افزایش قیمت‌ها جلوگیری خواهد شد، اما به نظر می‌رسد در اختیار گذاشتن مسکن استیجاری از سوی دولت راهگشا‌تر باشد».وی یادآور می‌شود که طرح‌های مسکن مهر در خارج از شهر همدان قرار دارد و اضافه می‌کند: «بیشتر کسانی که مسکن مهر دریافت کرده‌اند یا خانه‌هایشان را فروخته‌اند یا اجاره داده‌اند». طرح «اجاره 2ساله ملک» نیز از نظر رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان در این شهر امکان اجرا ندارد، زیرا کمتر مالکی با توجه به افزایش سالانه نرخ تورم، حاضر به پذیرش این شرط می‌شود. الهی به همکارانش توصیه می‌کند که فعلا به‌عنوان تنها راهکار کوتاه‌مدت، به رایزنی با موجران برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها و تعدیل قیمت‌ها بپردازند.
9 سال تا خانه‌دارشدن
در استانداردهای جهانی برای سنجش قدرت تهیه مسکن، معیاری وجود دارد که براساس آن، به‌طور متوسط هر خانوار باید 5برابر حقوق سالانه خود را بپردازد تا صاحب مسکن شود، اما به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی اکنون این نسبت برای کل کشور حدود 9سال است؛ یعنی متقاضیان خرید مسکن باید به‌طور متوسط کل حقوق 9سال خود را بپردازند تا صاحب مسکن شوند و البته بدیهی است که در کلانشهرها این عدد به مراتب بزرگ‌تر می‌شود.
همچنین در استانداردهای جهانی متوسط اجاره به درآمد حدود 15درصد است ولی در ایران بالا بودن این شاخص از کمبود عرضه مسکن استیجاری در مقایسه با تقاضای موجود بازار حکایت می‌کند. عضو هیأت علمی دانشگاه بوعلی که معتقد است رشد اجاره می‌تواند آثار تورمی قابل توجهی داشته باشد، در مقاله‌ای به ارائه چند راهکار پرداخته است. قلی‌زاده می‌نویسد: سیاست‌های درآمدی و قوانین و مقررات می‌توانند به‌عنوان مکمل سیاست‌های پولی و مالی، در تثبیت و کنترل بازار مسکن نقش ایفا کنند. مثلا ترویج یا تشویق انگیزه‌های تنظیم قراردادهای 2 ساله و بلندمدت و در نظر گرفتن ابزارهای قانونی می‌تواند به تامین اهداف یاد شده کمک کند. اما مشکل اصلی آن است که برای اجرای این قانون لازم است روش‌هایی برای تعیین قیمت و اجاره واحدهای مسکونی در سطح شهرها تدوین و به مرحله اجرا گذاشته شود. استادیار دانشگاه بوعلی‌سینای همدان به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر منفعت سرمایه را کارآمدترین و ثمربخش‌ترین روش کنترل بازار مسکن می‌داند، اما خاطرنشان می‌کند: «استفاده از این ابزار مالیات‌ها برای کنترل اجاره مسکن درصورتی کارا و ثمربخش است که معافیت‌های مالیاتی صرفا با هدف کمک به اقشار کم‌درآمد و به‌طور همزمان با کنترل بازار مسکن در نظر گرفته شود».
